如果再多
2020-11-21 21:21
来源:未知
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“从市场环境来看,部分二三线城市商业地产的供需敞口加大,为迎合地方政府、消费者、地方企业的发展,加大商业地产的供给成为必然。特别是楼市持续调控加快了住宅业‘低风险、高收益’行业特征的退化,新型城镇化的制度红利又提高了商业地产投资回报率。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如此认为。

对此,王永平告诉记者,目前一线城市的项目地产相对饱和,二三线城市基本处于供不应求的局面,有市场需求。“从国外一些城市的发展进程看,当一个地区经济发展到了一定程度后,商业地产便会成为一种新的业态。”

不过,对于房企来说,谋划商业地产的转型总有那么一丝的“不情愿”。特别是住宅市场在遭遇限购、限贷后等紧缩政策后,“国五条”细则的陆续出台,更让开发商推盘热情跌至冰点。

一般来说,二三线城市甚至四线城市拿地拿项目,企业所投放的资金远比一线城市少,而且在拿地政策上可以享受到一些税收的优惠。

公开资料显示,目前排名前20名的开发商均已进入商业地产,整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中,有多达10个是商业地产项目;据不完全统计,目前万科已拥有18个购物中心,商业项目规模达到600万平方米。

对此,中国商业地产联盟秘书长王永平认为,当前房企转战商业地产主要有四种情况——主动、被动、盲动、心动。其中后三者占比较大。在他看来,具有详细的战略规划,主动转型才是企业突围的核心。“但是目前看来,不排除一些企业为了跟风市场而做出的业务转型,政策层面影响大于主动改变的意愿,对他们来说,转型商业不仅要有一支专业的团队,还要弥补后期运营方面的缺失,否则转型风险很大。”

王永平认为,目前很多企业转型的初衷是因为手上握有很多土地,但是住宅限购的政策让地产企业只能做商业,“这些企业大多没有认真规划和做前期资金储备计划,往往是项目开始动工建设或者营业后,由于没有成熟的运营团队而出现经营不善的局面。对这些企业来说,这种转型最终必然失败”。

在他看来,目前一线城市部分地区的商业中心已经出现饱和状态,而二三线城市发展空间较大,但是最终需要根据城市人口确定购物中心的数量。

作为住宅专家的万科,也开始在全国各地开展商业地产实验。“由于纯住宅用地供应越来越少,不做商业地产就得退出一些市场。”万科董秘谭华杰表示,“至于商业地产每年的投资占比,万科是五年内不超过20%。”

和永泰瞄准二三线城市商业市场类似的是,越来越多的房企纷纷高举商业地产大旗,转战经济潜力较好的二三线城市。中原地产数据显示,最近一个月内,包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。

记者了解到,2012年以来,永泰先在哈尔滨耗资20亿元拿下占地30万平方米、总建筑面积120万平方米的哈尔滨永泰城项目。2013年又相继在银川和呼和浩特两个城市分别耗资13亿元和14亿元,拿下两块占地84万平方米,总建筑面积达370万平方米的永泰城项目。

1月初,华远以10亿元价格斩获通州地块,目前土地属性定位为住宅商业金融综合用地,总建筑面积约为12.3万平方米,加上此前项目,目前华远地产中商业地产占比达10万平方米。

在他看来,从营销角度来说企业需要有一个差异化的定位,才会产生这种消费的价值和附加值。遗憾的是,目前很多转型做商业地产的房企一定程度上并不具备上述因素。

据悉,华远正大力推动集团层面的商业地产业务,项目涉及长沙、青岛、西安等城市。华远地产相关负责人表示,随着调控政策的不断细化,不同物业产品的发展分化将更加显著,住宅市场限购后,短期内很难有新的产品创新,在目前的市场形势下,商业地产的投资价值进一步凸显。

二三线城市商业地产的崛起,正在成为房企综合实力展现的一个新角逐场。

“未来5年,永泰地产将建设5家单体面积在5万平方米以上的五星级酒店,建立3个8万~15万平方米的购物广场,取得5个100万平方米的开发项目,年均销售面积达100万平方米,年均销售额人民币50亿元。”戴迪说。

李礼也表示,像永泰城的体量基本上都是上百万平方米的规模,与之匹配至少要有20万平方米的地块,但是目前在一线城市例如北京、上海等,顺利获得土地已经非常困难。“所以大城市满足不了业态的需求,相反,二三线城市在人口和体量上更容易实现业态的多元化。我们选择城市的标准是要在300~500公里范围内有辐射能力,目前看省会城市和一些较大城市有这个实力。”

根据商业地产服务商ret睿意德方面发布的信息显示,青岛、苏州、昆明、天津、沈阳、成都等二三线城市成为商业地产扎堆区,商业项目的业态也从单纯的写字楼发展到综合体,体量从10多万平方米上升到100万,并有针对性地推出了一些特色领域的产品线。

不论是主动转型还是形势所迫,房企进军商业地产的号角已经吹响,在千军万马角逐中,如何突显个性化主题是商业地产避免同质化的关键。

“30万人口的集群配置10万平方米的购物中心是比较理想的投资成本控制,如果再多,可能成本就需要重新衡量定位。”阳光新业副总裁吴尧认为。

4月10日,永泰地产总裁戴迪高调宣布将立足北京,向二三线城市进军商业地产,经营模式从销售为主向租售并举发展。

21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为,目前看来,商业地产不论是一线城市还是二三线城市,都无一例外地复制“购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓”的模式。“这种投资模式对应的是成熟的商业地产运营团队,从住宅到商业进行转型后,未来商业存活率的状况是投资者必须考虑的头等要素。”

王永平告诉记者,综览商业地产的开发模式,在全国范围内拥有一套成熟的运营模式的企业几乎没有。“虽然万达和万象城是商业地产中比较成熟的一个业态模式,但是相较于每个企业自身的定位,这种发展模式并不具备参考价值。”

“2014年底,永泰地产在哈尔滨投资5亿元,面积20000多平方米的主题乐园将正式营业,这将成为哈尔滨第一家主题乐园式的商业综合项目。”永泰地产董事长李礼告诉《中国经营报》记者。据悉,永泰地产将在哈尔滨、呼和浩特、银川等城市耗资300亿元打造城市综合体,发力商业地产成为其未来战略布局的重要一步。

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